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Qué son las Ganancias de Capital en Bienes Raíces

Cuando se vende acciones, debe pagarse el correspondiente impuesto a las ganancias, es decir, la diferencia entre lo que se pagó en su momento al comprar las acciones y lo que se obtuvo al venderlas. Lo mismo sucede al vender una casa (o una segunda casa), pero hay consideraciones especiales.

Cómo calcular la ganancia

En bienes raíces, las ganancias de capital se basan no en lo que se pagó por la propiedad, sino en la base de su costo ajustado. Para hacer este cálculo:

1. Tome el costo de adquisición de la casa: es el precio de venta, y no el monto que haya efectivamente abonado al momento del cierre.

2. Añada los ajustes:

  • El costo de adquisición — incluidos los derechos de transferencia, los honorarios de los abogados, las inspecciones, pero no los puntos pagados por la hipoteca.

  • El costo de la venta — incluidas las inspecciones, los honorarios de los abogados, las comisiones inmobiliarias y el dinero gastado para arreglar la casa antes de la venta.

  • El costo de las mejoras — incluidas las ampliaciones en el interior, las terrazas, etc. Obsérvese que este rubro no incluye las reparaciones de algo que ya existe, como renovar el techo o las estufas.

3. El total de lo anterior constituye la base del costo ajustado de la casa.

4. Reste esta base del monto de la venta de la casa. Esta será su ganancia de capital.

Exención especial a la ganancia de capital en bienes raíces

Desde 1997, Las ganancias de capital de hasta U$S250.000 (U$S500,000 por pareja casada) en la venta de una casa están exentas del impuesto si se cumple el siguiente criterio:

  • Haber vivido en la casa como su principal residencia durante dos de los últimos cinco años.

  • No haber vendido ni intercambiado otra casa durante los últimos dos años previos a la venta.

Además, a partir del año 2003 también puede calificar para esta exención ante el acaecimiento de “circunstancias no previstas”, según la denominación de la IRS (autoridad impositiva de los EE.UU.), como un divorcio, la pérdida del empleo o una emergencia médica familiar.


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