Es importante comprender
qué responsabilidades legales tiene su agente de ventas inmobiliario
ante usted y ante las otras partes que participen en la operación. Pídale
que le explique qué tipo de relación tiene usted con él y con la inmobiliaria.
Representante del Vendedor (conocido
también como el agente que publica la propiedad o el agente del cliente
vendedor). El vendedor contrata al agente de ventas para que lo represente.
Todas las obligaciones fiduciarias se asumen respecto del vendedor.
La relación de mandato se crea al momento de firmar el contrato para
publicar la propiedad.
Submandatario . El submandatario
o subagente tiene las mismas obligaciones fiduciarias frente al mandante
que el mandatario o agente original. El submandato suele surgir
cuando un agente de ventas de otra inmobiliaria que no represente
al comprador como su agente ni actúe en el marco de una relación
independiente, muestre la propiedad al comprador. En tal caso, el
submandatario trabaja con el comprador como cliente
pero mantiene obligaciones fiduciarias frente al agente que publicó
la propiedad y frente al vendedor. A pesar de que el submandatario
no puede asesorar al comprador de ninguna manera que perjudique al
vendedor, el cliente comprador espera ser tratado con honestidad
por el submandatario. Es importante que los submandatarios expliquen
claramente sus funciones a los compradores.
Representante del Comprador (también
conocido como agente del comprador). Se trata de un agente
inmobiliario habilitado que es contratado por compradores potenciales
para que los represente en una operación inmobiliaria. El representante
del comprador trabaja a favor de intereses del comprador a lo largo
de la negociación y asume obligaciones
fiduciarias frente a éste. El comprador puede pagar directamente
al profesional inmobiliario habilitado el honorario que se pacte, o bien
el representante del comprador puede cobrarle sus honorarios al
vendedor o compartir la comisión con el agente que publicó la propiedad.
Mandatario dual autorizado . El
mandato dual surge cuando la inmobiliaria representa tanto al
vendedor como al comprador en la misma operación inmobiliaria. Las
relaciones de mandato dual no conllevan todas las obligaciones fiduciarias
tradicionales. Por el contrario, los deberes fiduciarios del mandatario
dual son restringidos. Dado el potencial para crear conflictos de
intereses en una relación dual, es vital que todas las partes involucradas
otorguen su consentimiento. En muchos estados, este consentimiento
debe prestarse por escrito. El mandato dual autorizado, conforme al
cual el comprador y vendedor están representados por una sola firma,
es legal en la mayoría de los estados.
Mandatario designado (la relación
que se establece también se denomina mandato especificado). Es una
práctica que permite a la gerencia de una inmobiliaria especificar
qué agente actuará como representante del vendedor y cuál como representante
del comprador. Este tipo de mandato evita que se establezca un mandato
dual. Los mandatarios así designados representan a sus clientes en
todos los aspectos y asumen todas las obligaciones fiduciarias frente
a éstos. La gerencia de
la inmobiliaria sigue teniendo la responsabilidad de supervisar a ambos.
Relación sin mandato (también llamada
de facilitación o de intermediación). Algunos estados (incluyendo
California) permiten que los agentes inmobiliarios habilitados actúen
sin que se establezca una relación de mandato con el consumidor.
Las obligaciones asumidas frente al consumidor y la denominación
que recibe la relación varían considerablemente de estado a estado.
Generalmente, las obligaciones hacia el consumidor son en este caso
menores que las obligaciones fiduciarias tradicionales que se derivan
de una relación de mandato.
